주택담보대출을 알아보다 보면 은행 창구에서 가장 먼저 받는 질문이 혼합형으로 하실지 변동형으로 하실지입니다. 금리 숫자만 보면 변동형이 낮아 보이는데, 30년을 놓고 보면 결과가 달라질 수 있습니다. 오늘은 주담대 혼합형 변동형 비교를 총이자 기준으로 정리해 보겠습니다.
주담대 혼합형 변동형 비교, 핵심 차이 3가지
첫째는 금리가 바뀌는 방식입니다. 혼합형은 처음 5년가량 금리를 고정하고 이후 변동으로 넘어가며, 변동형은 6개월이나 12개월마다 기준금리를 반영해 금리가 바뀝니다. 둘째는 시작 금리입니다. 보통 변동형이 혼합형보다 0.2~0.5%p 정도 낮게 출발하는 경우가 많습니다. 셋째는 불확실성입니다. 혼합형은 고정 기간 동안 월 상환액이 일정해 가계 계획을 세우기 쉽지만, 변동형은 금리에 따라 매달 부담이 출렁입니다.
중도상환수수료도 살펴보셔야 합니다. 대개 대출 실행 후 3년 안에 갚으면 수수료가 붙고, 이 점은 두 방식 모두 비슷합니다. 갈아탈 계획이 있다면 이 기간을 미리 계산해 두십시오.
주택담보대출 총이자 계산, 3억 원 30년 기준으로 보면
원리금균등상환으로 3억 원을 30년간 빌린다고 가정하고 금리별 총이자를 계산해 보았습니다. 연 3.5%면 월 상환액은 약 134만 7천 원, 총이자는 약 1억 8,500만 원입니다. 연 4.0%면 월 143만 2천 원에 총이자 약 2억 1,560만 원, 연 4.5%면 월 152만 원에 약 2억 4,720만 원, 연 5.0%면 월 161만 원에 약 2억 7,980만 원이 됩니다.
금리가 0.5%p 오를 때마다 총이자가 3,000만 원 넘게 늘어나는 셈입니다. 다만 위 숫자는 금리가 30년 내내 같다는 가정이고, 실제로는 상환하면서 원금이 줄기 때문에 변동 구간의 영향은 시간이 갈수록 작아집니다.
변동형이 유리해지는 경우
시작 금리가 낮은 만큼 금리가 내려가거나 제자리에 머물면 변동형이 이자를 줄여 줍니다. 예를 들어 변동형이 3.7%로 출발해 계속 비슷하게 유지된다면, 혼합형 4.0%보다 총이자가 1,800만 원 안팎 적어질 수 있습니다.
혼합형이 유리해지는 경우
금리가 오르는 시기에는 고정 구간이 방패 역할을 합니다. 변동형이 3.7%에서 5.0%까지 오르면 그 기간의 이자 부담이 혼합형보다 훨씬 커지기 때문입니다.
내게 맞는 방식 고르는 4가지 기준
첫째, 월 상환액이 소득의 30%를 넘는다면 혼합형이 안전합니다. 둘째, 5년 안에 이사나 매도, 대환 계획이 있다면 시작 금리가 낮은 변동형도 해볼 만합니다. 셋째, 금리 인하 흐름이 뚜렷할 때는 변동형, 방향이 불안정할 때는 혼합형이 무난합니다. 넷째, 스트레스 DSR 가산금리 때문에 변동형은 대출 한도가 더 줄어들 수 있다는 점을 확인하셔야 합니다.
계약 전에 확인할 주의사항 3가지
먼저 우대금리 조건을 보셔야 합니다. 급여 이체나 카드 실적 같은 조건이 빠지면 금리가 0.3%p 이상 올라가기도 합니다. 또 기준이 되는 지표가 COFIX인지 금융채인지, 금리 재산정 주기가 몇 개월인지 확인하십시오. 마지막으로 여러 은행의 조건을 최소 세 곳 이상 비교해 보시는 것이 좋습니다.
3억 원 안팎으로 대출을 받은 지인은 처음에 금리가 0.3%p 낮은 변동형을 골랐습니다. 1년 뒤 금리가 올라 월 상환액이 8만 원가량 늘자 마음이 불편해졌고, 결국 혼합형으로 갈아타며 수수료까지 부담했다고 합니다. 처음부터 월 상환액이 흔들려도 버틸 수 있는지를 따져봤어야 했다는 것이 그분 말씀이었습니다.
금융회사별 대출 금리는 금융감독원 파인에서 비교해 보실 수 있고, 갈아타기를 고민하신다면 대환대출 중도상환수수료 계산법 글도 함께 보시면 도움이 됩니다.
정리하면 주담대 혼합형 변동형 비교의 핵심은 시작 금리가 아니라, 금리가 올랐을 때도 버틸 수 있느냐입니다. 총이자 숫자를 직접 계산해 보고, 월 상환액이 소득 대비 무리가 없는 쪽을 고르시기 바랍니다.